Где средняя зарплата быстрее превращается в квартиру

Мы сравнили, насколько реальна покупка квартиры для человека со средней зарплатой в Минске, Москве, Варшаве и Вильнюсе. Итог зависит от соотношения доходов и цены жилья, условий ипотеки, налогов и того, насколько рынок «разогрет» спросом.


Самый простой способ «на глаз» оценить доступность жилья — поделить стоимость типовой квартиры на годовой доход. Но этот показатель обманывает, если не учитывать, как именно люди покупают жильё: копят без кредита, берут ипотеку, продают старую квартиру, получают помощь семьи. Поэтому в сравнении четырёх столиц мы держим в голове сразу четыре слоя: (1) цена квартиры как входной билет, (2) доходы и их стабильность, (3) условия кредитования, (4) сопутствующие расходы и риски.

Минск часто воспринимается как «более доступный» просто потому, что ценник на типовую квартиру ниже, чем в мегаполисах. Но важнее другое: рынок там обычно менее волатилен, а ожидания покупателей спокойнее. При такой модели даже при относительно скромной зарплате траектория накопления выглядит предсказуемой: люди чаще ориентируются на постепенный взнос и аккуратный кредит, а не на гонку за уходящими ценами. Слабое место — ограниченность предложения в действительно ликвидных районах: если выбирать не «квартиру вообще», а квартиру в удобной локации, разница быстро съедается.

Москва — противоположный полюс. Здесь зарплата в среднем выше, чем по стране, и это создаёт ощущение финансового воздуха. Но московский рынок жилья живёт собственной жизнью: цена «входа» настолько высока, что даже хорошая средняя зарплата чаще работает лишь как билет в ипотеку на длинную дистанцию. Реальный барьер — первоначальный взнос и обслуживание кредита. Если у человека один доход и нет накоплений, «доступность» Москвы резко падает: покупка становится возможной либо при совместном бюджете, либо при продаже уже имеющейся недвижимости, либо при помощи семьи. Любая перестройка условий на кредитном рынке (ставки, требования к заёмщику) в Москве ощущается быстрее, чем где-либо.

Варшава в последние годы стала магнитом для внутренней миграции и бизнеса, и это отражается на жилье: спрос устойчиво высокий, а «нормальная» квартира всё чаще воспринимается как дорогой актив. Плюс Варшавы — более высокие доходы по сравнению с частью региона и более широкий выбор форматов занятости. Для покупателя это означает, что накопить на первоначальный взнос, как правило, проще, чем в Минске. Минус — чувствительность к стоимости кредита: при дорогой ипотеке даже неплохая зарплата превращает покупку в проект на десятилетия, а ежемесячный платёж становится главным ограничителем, вытесняя часть покупателей в аренду.

Вильнюс занимает промежуточную позицию. С одной стороны, доходы здесь обычно ниже варшавских, а значит, запас прочности меньше. С другой — рынок меньше и зачастую спокойнее, и это помогает тем, кто покупает «первую» квартиру без сложной финансовой схемы. Критический момент — структура предложения: в небольшом городе значимее разница между центральными районами и периферией, и выбор района сильнее меняет итоговую картину доступности.

Если подвести сравнение к практическому выводу, то для человека со средней зарплатой проще не там, где «самый дешёвый метр» и не там, где «самая высокая зарплата». Проще там, где минимален разрыв между доходом и ежемесячной стоимостью владения: где первоначальный взнос можно накопить за разумный срок, ипотека не превращает бюджет в режим выживания, а правила игры на рынке не меняются каждые несколько месяцев. Поэтому в одном и том же городе победит разный сценарий: для покупателя с накопленным взносом часто выигрывает крупный рынок с большим выбором; для покупателя без подушки — более спокойная столица с предсказуемой траекторией цен.

ОБРАТНАЯ СТОРОНА

Квартиру покупают не «в городе», а в системе правил: где-то решает дешёвый кредит, где-то — стабильность цен, а где-то — семейные накопления. Именно поэтому спор о доступности жилья всегда упирается в один вопрос — какой сценарий покупки вы считаете нормой.

Фото: ИЗНАНКА.

Читайте, ставьте лайки, следите за обновлениями в наших социальных сетях и присылайте материалы в редакцию.

ИЗНАНКА — другая сторона событий.